行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)
如何運(yùn)營(yíng)好一個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)？
一個(gè)運(yùn)營(yíng)成功的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)通常具有以下特征體現(xiàn)：
1、市場(chǎng)業(yè)態(tài)劃分科學(xué)合理，商戶之間生意能夠互相帶動(dòng)
2、招商政策能夠滿足經(jīng)營(yíng)商戶的心里需求，得人心
3、市場(chǎng)管理規(guī)范，管控制度化、流程化、專業(yè)化體現(xiàn)比較明顯
4、定期有組織市場(chǎng)促銷活動(dòng)，能夠帶動(dòng)周邊社區(qū)消費(fèi)者經(jīng)常光顧本市場(chǎng)
5、商戶交租正常，現(xiàn)金流充沛，客戶很穩(wěn)定等
深圳華錦億爵商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期研究農(nóng)貿(mào)農(nóng)批市場(chǎng)項(xiàng)目，總結(jié)了很多實(shí)戰(zhàn)干貨，被中國(guó)策劃協(xié)會(huì)評(píng)為“中國(guó)房地產(chǎn)十大策劃專家單位”、“中國(guó)專業(yè)市場(chǎng)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)專家單位”，在大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)以及社區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)領(lǐng)域的招商策劃、運(yùn)營(yíng)策劃上擁有一系列核心優(yōu)勢(shì)。現(xiàn)就如何運(yùn)營(yíng)好一個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，華錦億爵公司談?wù)勛约旱牟俦P(pán)心得體會(huì)：
一、要運(yùn)營(yíng)好一個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，前期規(guī)劃的時(shí)候就需要進(jìn)行整體專業(yè)策劃和科學(xué)商業(yè)規(guī)劃
很多農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)之所以后期運(yùn)營(yíng)不成功，最主要的原因是前期就沒(méi)有找專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行整體專業(yè)策劃和科學(xué)的商業(yè)規(guī)劃。譬如業(yè)態(tài)規(guī)劃不合理，導(dǎo)致商戶經(jīng)營(yíng)形成惡性競(jìng)爭(zhēng)；譬如沒(méi)有統(tǒng)一的形象規(guī)劃，導(dǎo)致市場(chǎng)形象很差，消費(fèi)者不愿意光顧；譬如沒(méi)有統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，市場(chǎng)出現(xiàn)臟亂差，政策不規(guī)范，隨意性很強(qiáng)，商戶沒(méi)有認(rèn)同感等等。出現(xiàn)這些問(wèn)題之后，就導(dǎo)致市場(chǎng)生意越來(lái)越差。深圳華錦億爵商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)從2013年開(kāi)始介入農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)與農(nóng)批市場(chǎng)項(xiàng)目的全案操作，涉及商業(yè)項(xiàng)目的立項(xiàng)調(diào)研、商業(yè)策劃、發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃、招商策劃、營(yíng)銷策劃、運(yùn)營(yíng)策劃全產(chǎn)業(yè)鏈。前后操作的大型農(nóng)貿(mào)農(nóng)批市場(chǎng)項(xiàng)目有10多個(gè)，面積達(dá)500多萬(wàn)平米。深知農(nóng)貿(mào)農(nóng)批市場(chǎng)項(xiàng)目整體策劃和商業(yè)規(guī)劃的重要性和專業(yè)性。因?yàn)樵谥袊?guó)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)與農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)領(lǐng)域的卓越成就，華錦億爵公司還被中國(guó)策劃協(xié)會(huì)評(píng)為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)十大策劃專家單位。
(深圳華錦億爵商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)-農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)案例示意圖）
二、前期科學(xué)合理規(guī)劃的前提是一定需要專業(yè)機(jī)構(gòu)操盤(pán)團(tuán)隊(duì)在當(dāng)?shù)刈鰧I(yè)詳實(shí)的商圈調(diào)研
很多農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)項(xiàng)目之所以后期生意一般，原因在于前期規(guī)劃的時(shí)候，沒(méi)有專業(yè)團(tuán)隊(duì)做深入仔細(xì)的商圈調(diào)研。雖然農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的體量面積相比大型農(nóng)批市場(chǎng)而已，規(guī)模面積小很多，但是涉及的商業(yè)原理和商業(yè)操作流程是一樣的。“麻雀雖小，五臟俱全”。很多農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)就是出問(wèn)題在于開(kāi)發(fā)建設(shè)運(yùn)營(yíng)公司或者運(yùn)營(yíng)方自以為是，認(rèn)為很簡(jiǎn)單，自己隨便規(guī)劃一下，或者直接抄襲一些附近的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，這樣一開(kāi)始就埋下失敗的隱患。而真正專業(yè)的操盤(pán)機(jī)構(gòu)深圳華錦億爵商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)操盤(pán)團(tuán)隊(duì)會(huì)認(rèn)認(rèn)真真地做好農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的商圈調(diào)研工作。其中包括周邊社區(qū)消費(fèi)者市場(chǎng)需求調(diào)研、周邊同行競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研，周邊的商圈里程半徑調(diào)研等等。只有摸清了周邊輻射社區(qū)的消費(fèi)者市場(chǎng)總量大致需求，消費(fèi)檔次需求，周邊同行競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的布局情況，以及項(xiàng)目商圈的輻射半徑等全方位的商業(yè)信息，然后再經(jīng)過(guò)專業(yè)經(jīng)濟(jì)測(cè)算，最后才是業(yè)態(tài)科學(xué)規(guī)劃，以及配套招商政策，運(yùn)營(yíng)政策策劃等工作。只有這樣才能立于不敗之地。
(深圳華錦億爵商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)-農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)案例示意圖）
三、有了商圈調(diào)研和整體商業(yè)策劃之后，還需要專業(yè)機(jī)構(gòu)全方位系統(tǒng)的對(duì)市場(chǎng)項(xiàng)目進(jìn)行包裝
好的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)一定是精品農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的品牌形象。而好的市場(chǎng)品牌形象對(duì)招商商戶和后期到市場(chǎng)來(lái)消費(fèi)購(gòu)物的周邊社區(qū)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，都是至關(guān)重要的。好的市場(chǎng)品牌形象，能夠激發(fā)起商戶愿意進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的欲望，也能夠激發(fā)起周邊社區(qū)消費(fèi)者到市場(chǎng)購(gòu)物的欲望。而差的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，往往品牌形象很差，很難激發(fā)起經(jīng)營(yíng)商戶的進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)沖動(dòng)，更難引起周邊消費(fèi)者的購(gòu)物興趣。
深圳華錦億爵商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的全方位形象包裝內(nèi)容涉及到農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的品牌名稱、logo形象，以及VI識(shí)別體系。包括市場(chǎng)門(mén)頭形象、店鋪門(mén)頭形象、主通道位置的品牌宣傳形象、次通道位置的各種標(biāo)識(shí)系統(tǒng)。除了這些，還包括招商宣傳資料、pop海報(bào)資料，甚至包括農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的小程序、微信公眾號(hào)/視頻號(hào)的包裝等等，這些都決定了農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的品位和檔次，最終也決定了租金價(jià)格以及包括管理費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)等等能否后期收得起來(lái)。
(深圳華錦億爵商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)-農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)案例示意圖）
四、有了好的形象包裝之后，還需要好的招商政策制定和專業(yè)的招商團(tuán)隊(duì)去實(shí)施操作
招商政策的制定直接決定了農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的收益高低。通常租金的政策會(huì)參考銷售鋪面的售價(jià)。也就是國(guó)際流行的租售比測(cè)算模式。現(xiàn)實(shí)操作過(guò)程中，又會(huì)根據(jù)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)方的身份有不同的政策制定策略。譬如對(duì)開(kāi)發(fā)公司而已，銷售鋪面后再進(jìn)行統(tǒng)一返租經(jīng)營(yíng)，這是其中一種模式。另外還有一種就是二房東模式。物業(yè)不是自己的，是整體租賃下來(lái)，進(jìn)行整改包裝，然后再統(tǒng)一對(duì)外進(jìn)行招租經(jīng)營(yíng)。身份不一樣，制定的招商政策和運(yùn)營(yíng)政策會(huì)有一些區(qū)別。
深圳華錦億爵商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，不管是哪種身份，合理的租金政策一定是經(jīng)過(guò)精心策劃和專業(yè)科學(xué)的試探出來(lái)的。就好比地產(chǎn)物業(yè)銷售的時(shí)候，可以通過(guò)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，初步錨定校正市場(chǎng)合理的價(jià)位，從而讓企業(yè)獲取較高的收益。當(dāng)然前提條件是操盤(pán)公司需要相對(duì)很專業(yè)。否則，租金政策制定就是拍腦袋，就是一種拿委托企業(yè)的命運(yùn)進(jìn)行賭博的行為。而往往招商這種事情，招商政策一旦出錯(cuò)，基本上就沒(méi)有翻盤(pán)的機(jī)會(huì)。除非最后換老板。因此專業(yè)團(tuán)隊(duì)的招商政策制定以及內(nèi)部認(rèn)購(gòu)模式的科學(xué)測(cè)試，包括最終一定要專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行操作，這些都是非常關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。做的好就是賺錢(qián)的環(huán)節(jié)，做不好，就是要命的環(huán)節(jié)。
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(深圳華錦億爵商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)-農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)案例示意圖）