行業(yè)產(chǎn)業(yè)政策
城市住宅政策監(jiān)管收緊 商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)不斷顯現(xiàn)
近年來(lái)，我國(guó)商業(yè)辦公樓供大于求的現(xiàn)象更為明顯。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2016年我國(guó)住宅待售面積同比下降11%，但是商業(yè)、辦公樓庫(kù)存卻同比分別增長(zhǎng)8%和11%。2016年北京住房交易中，商住樓交易占比超過(guò)50%。供大于求的市場(chǎng)格局本身比較脆弱，再加上一些城市加強(qiáng)對(duì)類住宅的政策監(jiān)管，商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)可能最先出現(xiàn)。 如何預(yù)防房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)？
考慮到預(yù)期在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的影響，既要防止房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)擴(kuò)大，又要防止泡沫突然破裂，現(xiàn)階段積極引導(dǎo)好市場(chǎng)預(yù)期至關(guān)重要：
第一，盡快推出符合市場(chǎng)機(jī)制的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，替代短期行政干預(yù)。限購(gòu)、限貸、限售的行政手段雖然使房?jī)r(jià)因?yàn)闆](méi)有成交暫時(shí)被控制住，但同時(shí)也去除了市場(chǎng)的調(diào)節(jié)機(jī)制，使市場(chǎng)信號(hào)失真。一旦市場(chǎng)預(yù)期下跌，政策將陷入被動(dòng)。
第二，實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)雙向波動(dòng)。產(chǎn)生非理性預(yù)期的關(guān)鍵點(diǎn)之一就是相信房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)上漲。因此，通過(guò)增加房屋持有成本，降低房屋流通成本，增加供給彈性等方式，打破房?jī)r(jià)單邊持續(xù)上漲的規(guī)律，實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)雙向波動(dòng)。
第三，建立購(gòu)房者預(yù)期監(jiān)測(cè)體系。通過(guò)監(jiān)測(cè)購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)的追捧情況，及時(shí)制定相應(yīng)的預(yù)期引導(dǎo)措施。在存量房時(shí)代，應(yīng)著重關(guān)注二手房市場(chǎng)新增客源、帶看量等指標(biāo)的變化，當(dāng)其增速連續(xù)3個(gè)月保持10%以上，就必須出臺(tái)相應(yīng)政策來(lái)調(diào)整購(gòu)房者的預(yù)期。
第四，建立房地產(chǎn)債務(wù)監(jiān)測(cè)體系。具體而言，建立全國(guó)居民債務(wù)狀況信息庫(kù)并予以分級(jí)，對(duì)于還債能力差，杠桿高的居民停止發(fā)放購(gòu)房貸款；嚴(yán)格監(jiān)控債務(wù)總指標(biāo)和規(guī)模；對(duì)影子銀行等信貸機(jī)構(gòu)加強(qiáng)監(jiān)管，嚴(yán)防表外債務(wù)的擴(kuò)張，合理控制居民杠桿。
第五，加強(qiáng)信息引導(dǎo)，杜絕非理性炒作。在市場(chǎng)預(yù)期高漲時(shí)，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的解讀，揭示市場(chǎng)真相，以降低購(gòu)房者的預(yù)期；當(dāng)市場(chǎng)風(fēng)向轉(zhuǎn)冷時(shí)，也要及時(shí)做出穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的解讀和引導(dǎo)，防止悲觀預(yù)期的自我實(shí)現(xiàn)。